【楼市】楼市库存创新高 三亚房价要真摔？

    楼市库存创新高 三亚房价要真摔？

最近离三亚迎宾路不远的一楼盘挂出了“项目转让”的“广告”。这情况令操盘手蔡勇十分担忧，如果出现在迎宾路上，那将是雪上加霜。今年所有三亚操盘手都面临严峻的挑战，在迎宾路操盘的蔡勇更是如此。新盘扎堆入市、同质化产品居多、价格分销混战等现象使得迎宾路一带的大部分楼盘举步维艰。那此种现象背后隐藏着什么更深的秘密？

海南新浪乐居楼市一线报道组 刘凡静

看得到的现象

2013年6月，蔡勇开始到迎宾路操盘，看着周边高楼拔地而起，却并不如愿景一样。

三亚一项目挂出项目转让的“广告”

蔡勇说，根据2010年三亚市政府批准实施的《三亚市迎宾路中段控制性详细规划》，国营南新农场管辖范围内约4596亩用地纳入规划，该地带将打造一个功能定位为以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。此外，还有三个个风貌区：分别为山前缓坡地带景观风貌区、中部平地景观风貌区、沿迎宾路两侧景观风貌区。

“迎宾路一带似乎没有很顺利的发展，开发商开发建房，但基础设施还不完善。”蔡勇说，面对今年的楼市，更多开发商显得后劲不足，通过项目转让脱手离开三亚市场的不是没有。

与蔡勇项目相隔不远的操盘手殷琳也倍感压力。去年迎宾路很多楼盘便集中开发入市，项目之间竞争恶劣，分销点数一度提高至8个点，分销市场乱了。“湖光山舍春节前给出了低于万元的优惠价格，迎宾路上全是此类广告，价格方面的防线也就此打破了。”殷琳说，在能用眼看到的现象中，今年年中时，三亚一山湖易主，大企业趁势进驻三亚，小开发商很难扛住压力。

此外，蔡勇、殷琳两人都知道，迎宾路上有很多项目开盘时间一变再变，而导致很大部分蓄客量流失，形成恶性循环。但尽管今年楼市环境如此恶劣，项目仍不得不选择开盘入市。

看不到的背后

迎宾路的现象并非一朝促成。蔡勇说，迎宾路一带土地集中售卖，开发商拿到地后，并没有及时开发。“那个时候囤地是一种很划算的投资方式，开发商是不愿意投资开发的。”据蔡勇分析，但受到海南省政府清理闲置土地工作的影响，地已经“捂”不住了，开发商纷纷集中开发。随之，高楼拔地而起，营销中心快速完成，样板间建成开放，速度比一般推广速度快很多。

大环境下，楼市疲软。反腐政策令三亚旅游市场失去约30%的官员类客户。“刚开始，仍有一些开发商想捂盘，但随着市场行情的演变，目前开发商都迫不得已选择开盘。”殷琳解析说，并且预计开盘中也遇到很多阻碍。

预计开盘正认筹蓄客过程中，三亚市政府颁发停建80平米的政策、三亚撤镇设区等方面的变革，或导致迎宾路大部分项目的预售证办理受阻。“迎宾路一带的户型几乎都是小户型，停建80平米以下的商品房对这一带影响是不能忽视的。”殷琳说，迟迟没办下预售证，项目开盘时间一再变更，从而导致其蓄客量流失，带来严重的后果。

面对三亚的市场，蔡勇和殷琳也不得不采取可控范围内的优惠、降价等措施。“现在已经陷入了降也难，不降也难的境地。”在蔡勇印象里，现在三亚迎宾路类似于海口的西海岸。“两个区域都是经过规划的，但发展几年后并不如当初规划那样，呈现出‘乱象’。尤其是楼市环境差的情况下，商家的政策、营销方式不同，激烈的恶性竞争，从而乱了一个区域。”

此外，库存压力给三亚市场特别是迎宾路带来了巨大的挑战。据海南克而瑞最新数据显示，2014年前三季度三亚的商品住宅市场存量环比上涨 7.87%，增长速度创新高。当前存量378.35万㎡，2013年第一季度到2014年第三季度海口商品住宅共成交194.45万㎡，月均去化9.26 万㎡。“如果在无新增供应的前提下当前存量需41个月才能去化完毕，去化压力加剧。”克而瑞总经理沈虹说，而迎宾路的新盘入市将增加库存，去化任务更艰巨。

三亚库存情况

三亚市场价格或现速降

蔡勇在迎宾路操盘观察一年多，他说今年旺季中的三亚很尴尬。“产品集中供应、同质化严重、成交结构雷同等是迎宾路的弊端，而大体量新品入市加剧了去化压力，三亚市场旺季的压力巨大。”而且，由于今年润九月，旺季会被分割成元旦和春节，这对三亚楼市来说也会造成一定影响。

锦诚总经理王路认为，今年旺季三亚楼市的价格会出现速降的情况。迎宾路20多个新盘集中入市，并且以中低端的产品为主，对于三亚的成交结构或许会造成改变，拉低三亚楼市的整体价格。

“今年雅居乐在清水湾的降价给周边及三亚带来了巨大降价压力，随之碧桂园进驻，两个大企业之间肯定会相互影响。”王路认为，一线湾区采取降价措施，会倒逼三亚楼市的降价。此外，三亚的部分开发商或许会采取主动降价的措施，尽快套现脱手，甚至直接整个项目项目转让离开三亚市场。资深业内人士李明说，三亚是一个弱肉强食的地方，没有稳定的客户来源，没有充足的资金储备，就逐渐会被挤垮。留下来的应该就是大的开发商和项目，接下来的价格战或将出现新变化，愈演愈烈。

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