【楼市】年末楼市上演“推拿”

    年末楼市上演“推拿”

在楼市回暖迹象已现、年底翘尾可期的2014年最后的30天里，在很长一段时间里沉寂的刚需项目似乎有了逆袭的冲动。市场数据显示，12月里，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中五六环之间项目多达14个，六环以外的项目多达13个。由此，五环外、主打刚需的项目占据全部供应的90%。

同样，值得关注的是，一向被看好的改善盘销售在12月则出现了部分项目暂缓推盘的迹象，一部分开发商已经开始备战明年市场。

猛推

大批中低价位项目入市

12月，一批新增的六环项目成为刚需供应的主力，首置刚需客群也纷纷外迁至六环以外。而传统意义上的刚需项目集中的五至六环，按此前20000元/平方米以上的价格标准，正成为中低端改善群体的主战场。但如果严格按购房人的组成和需求来看，这些区域仍属于广义上的刚需领域。

进一步解读这些项目的区域分布，会发现一些传统的刚需房源集中区域目前正向“准成熟板块”靠拢，如房山良乡板块的首创伊林郡、五矿铭品。大兴黄村板块的中建国际港。昌平地铁沿线的领秀慧谷、北一街8号。通州运河核心区的富力运河十号、华业新北京中心等。

除此之外，在12月里，一些远郊区县的新项目也伺机出动，其中延庆的城建万科城、怀柔的万通·熙悦华府等，都比较引人关注。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在12月里，中低价位楼盘入市量的显著上升，是基于刚需市场的购房人需求升温推动所致，“无论调控政策如何变化，刚需依然是支撑楼市的最主要的消费力量”。

自住房抢走不少购房人

今年刚需市场给人整体的印象，是销售一直不振、销量下滑，价格停涨。部分原因是来自于市场整体的调整格局，以及自住房的有力狙击。那么，这种印象是否准确？

市场分析机构的数据显示，这种印象的确符合事实。当前，商品住宅库存仍在近9万套的高位徘徊，其中，五至六环之间的刚需、刚改房源占到总库存的50.8%，位居各环线区间之首，这是传统的刚需区域。对于更狭义、更精确的首置刚需房源来说，这部分六环以外的库存的占比也达32.7%。如果将二者相加，则比重高达83.5%。由此可见，当前市场刚需、刚改产品的库存压力较大。

一家在通州、马驹桥等地拥有多个刚需项目的开发商的高层告诉记者：“今年的刚需市场遇到的挑战较多，如一部分其实本不是对位自住房的购房人，在整个市场的预期影响下，这部分群体都开始倾向自住房。等到人们对于自住房的看法比较理性后，今年的时间已经过半，销售目标压力和现金安全压力又驱使开发商把精力投到受限购影响较小、利润高、回款快的loft产品上。”

由此看来，今年刚需市场的遇冷，既有客观的市场因素，也有开发商追逐短期目标、以及患得患失的主观心理因素。

政策红利缓解滞销压力

一位品牌房企的高层也承认，今年某种程度上对于刚需类纯商品房是“失去的一年”：“刚需其实才是市场需求的主力，但以往匹配这一市场的的‘以价换量’王牌在今年变得很难打出手。”

的确，一位市场分析人士也告诉记者，相对于降息、利率下调等给购房人带来的几万元的购房成本下降，一套纯商品房每平方米降价几千元，就能带来几十万元的让利空间，但这个选择并不容易做出。

从数据来看，“不降价”是刚需开发商的事实选择—今年1-11月，北京五环以外位置的一居室共成交了10247套、成交均价为20006元/平方米，两居室则成交了25120套、成交均价为19515元/平方米。

这一数据说明，今年的刚需市场现出明显的“量跌价挺”的特点，说的更直接些就是“宁跌量，不降价”—其中一居室的成交套数下降了50.9%，二居室的成交套数则减少了28.8%，但价格并没有明显松动。

那么，明明去化不利，为何开发商还是不愿意降价？前述房企人士告诉记者：一则是刚需房源本身降价的空间就比较有限。二则是对于不少老项目后期来说，降价可能引发一系列反弹，以及影响整个项目的声誉。三则是多数开发商判断供不应求仍是市场主流，短暂的供需逆转并不能持久，“坚持下去”就能等到回暖。

最近的成交数据也反映，在成交逐步升温后，开发商更将止住隐隐的降价步伐，进而保持房价平稳。而由于一系列政策利好的释放，不少开发商都感受到了蓄客水平的改善，因此开始在年底大量增加刚需市场的供应，也就出现了前述“刚需逆袭”的态势。

首次置业群体仍有“纠结”

郭毅认为，最近的刚需市场利好频繁，其中普宅标准的调整就是针对之前“被误伤”的首置型刚需客群的有利对应措施。而信贷政策的优惠也有效降低地了对购房总金额高度敏感的刚需人群的购房成本，因此，刚需人群的需求量被很快调动起来。

尽管如此，首次置业群体目前的心理仍较复杂。

家住海淀清河的王女士今年30岁，准备结婚的她一直在考虑婚房的购买问题：“今年可以说是等了一年都没有出手。年初的时候，房源很紧俏，价格也没有任何松动，于是我开始等自住房。等到自住房入市，最初的申请挤爆网站的消息，让我不自信能够摇上选房资格，于是开始重新考虑纯商品房，但纯商品房并没有价格松动。等到自住房没有那么热了，又有朋友劝我考虑自由购的loft，但loft的价格其实很高，还款条件也较苛刻。接下来是大家都在传今年楼市可能出现大幅下跌，于是我继续等，等到现在才发现这种降价基本没可能出现……现在打算直接出手纯商品房，不再等了。”

王女士的表述在首置刚需族中很有代表性。事实上，尽管近期政策利好频传，房地产市场开始显露出回暖迹象，让原本置业需求强烈但因信心不足造成持币观望的刚需客群重新恢复了看涨后市的信心。但是，由于成交回暖意味着未来房价恢复上涨的概率加大，刚需客群又开始了新一轮的心理“推拿”—一方面担忧房价上涨透支支付能力，另一方面出于自住加上保值的目的，开始在纠结中抓紧出手。

郭毅认为，对于这部分心态矛盾的刚需族，要看到在当前信贷宽松后，总购房成本的降低是不争的事实，也是应该及时出手的重要原因。

拿搪

部分改善型楼盘

放缓入市

在刚需“疯狂”推盘的背后，刚改项目和改善型项目却有了不同的推盘方式。有些选择暂缓销售，有些则选择加快销售。

“项目一期与二期目前已完成了93.6%的去化率，目前收房率达到了98.6%。去化率和收房率双双近百。”据位于北京平谷马坊镇的首城汇景湾销售负责人介绍，项目在今年没有再次推盘的计划。

同首城汇景湾一样，孙河一些项目也纷纷暂缓了自己的开盘计划，不少项目在今年仅考虑进行一些简单的亮相，并不打算入市销售。

“今年上半年的时候，项目原本考虑在今年年末的时候进行推盘，原因是对明年市场的预期并不确定，而从目前的情况来看，明年的市场情况将会比我们预期的好很多，因此项目打算花费多一点的时间进行蓄客，以确保明年的销售。”孙河某纯新项目的负责人说道。

但与这些项目不同，有些改善型项目还将在年内进行推盘。包括亦庄·金茂悦、中粮祥云、华贸城等项目在呢的改善型项目在今年还将有推盘的计划。

“市场情况好，为何不多卖些？”亦庄·金茂悦有关人士表示，目前项目在年内还将推出132平方米三居，价格再3.8万元左右。位于北苑的华贸城则讲推出188平米三居户型，均价45000元/平方米折后相当于不到40000元/平方米。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，央行9.30新政的出台,为很多受困于二套房首付和贷款压力的改善型购房客群“松绑”，特别是对于首次改善型人群，由于这类客群资金实力有限，大多需要依赖于银行贷款解决购房款不足的问题，在央行多轮政策支持下，享受到了房贷政策包括降低首付、降低利率、利率优惠的三重利好。资金杠杆率的提高、使用成本的降低，促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放，在带动中高端楼盘成交量上涨的同时，也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬。而对于项目来说，利用市场利好的消息进行年底冲刺也是不少开发商的选择。但冲刺的项目大多是一些前期销售有些困难，或在今年推盘次数较少的。一些纯新盘或年内开盘次数较多的项目，则会更多的选择暂缓推盘，以保证明年有足够的房源进行销售。

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