【楼市】两部委联手救楼市 70/90政策或将寿终正寝

    两部委联手救楼市 70/90政策或将寿终正寝

两部委强强联手去库存、救楼市！

目前，高企的库存是制约楼市进一步回暖的重要因素，所以，诸多大佬在谈及今年楼市走势时都有所保留，顶多就是“乐观”，难言大涨。但是，当中央下定决心要让楼市复苏之时，还有什么问题解决不了呢？库存高企？马上就有对应的解决方案出来了！上周五，国土部联合住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，分别从土地供应、住房套型以及保障房统筹等环节加快库存消化，化解供应过剩带来的风险，具体来看，主要有以下四方面内容：合理安排住房及其用地供应规模。优化住房套型及用地供应结构。统筹保障性安居工程建设。加大市场秩序和供应实施监督力度。

业内解读：7090政策即将寿终正寝

新政一出，行内人对其的各种解读可谓刷爆屏，尤其是关于优化住房套型的阐述，《通知》的详细内容是这样的，优化住房供应套型，促进用地结构调整，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。对此，房价点评网广州高级分析师肖文晓认为，这条内容也许意味着颇具调控色彩的7090政策即将要寿终正寝了，他表示，行政之手让位市场之手后，开发商可以根据市场需求来定户型产品。

在这里必须说一下“7090”政策的背景，2006年国务院规定，新建住房90平方米以下套型，必须达到开发建设总面积的70%以上，当时的背景是中小户型供不应求，难以满足基本型的刚性需求。但目前的实际情况是，市场的主导需求已经从基本型需求转移到改善型需求了，而且今年中央政府也多次强调支持改善型需求，政策倾斜是肯定的，所以，若取消该政策也是适应市场趋势之举。

所以，多数行内人都认为，若“7090”政策放开，那么去库存效果将会非常显著。其中房产频道特约评论员邓浩志表示，目前全国不同城市对住房套型需求各不一样，许多三、四线城市人均居住面积偏大，所以90以下户型显得非常鸡肋，若开发商能够更改户型，那么将会加快去货速度。

可以看见，在“优化住房供应套型”的大方向下，取消“7090”政策已经是大概率事件，而且，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，不仅调整户型，预计偷面积的行为也将重新盛行，还有建筑高度、形态、容积率等等，反正，这对于开发商出货绝对是有利的。不过，亚豪机构市场总监郭毅也坦言，这项政策为滞销项目提供了新的机会，初衷很好，但在建项目调整户型的产品设计、建安等成本投入都会进一步增加开发成本，如果拿地价格低，增加的成本可以消化，但如果在地价本身就较高的情况下，仅靠调整产品很难扭转困境。

库存消化不了地也不让卖了

除了上述“优化住房供应套型”的内容备受关注外，此次新政中其它几条内容同样值得我们去分析琢磨，例如，新政要求各地要合理安排住房和其用地供应规模，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。同时，住宅供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有限增加住宅用地供应规模。显然，这对于缓和市场供求关系会有正面作用，但是，一旦减少土地收入，市长们乐意吗？看来国土部与市长们之间的博弈注定是难免的。

任性！未开发房地产用地可转用途、改规划

值得注意的是，上述条例是禁止开发商在供应过大的地方拿地，而下面这条例则是告诉开发商拿错了地也没关系，允许你退掉。新政提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。说白了，就是允许开发商退地，买了地后发现赚不了钱，没关系，可以退掉，然后地方政府可以根据市场实际状况对这块地的用途、规划作出调整。真够任性！不过，在业内看来，这内容非常有必要，以广州为例，因为目前存在大量商业地块，若能更改规划用途，将更有利于市场发展。

业内：后续救市政策或将停不下来

显然，此次两部委出台的房地产新政每一项都是针对“如何去库存”的问题展开的，当中有些条例可以说是有损主管部门和地方政府“尊严”的政策，例如允许开发商改户型、退地这些，力度之大已超出业内预料。可见，中央政府给了这两个部委巨大压力，此次新政有点“破釜沉舟、背水一战”的味道。那么，问题来了，既然救市这么紧急、这么重要，为什么没以更权威的“国办”名义发布新政呢？对此北师大房地产研究中心主任董藩解释说，也许是先以这两部委的名义出政策，试探来着，如果不行，其他部位，如央行、银监会、发改委、财政部、税务总局等再冲上去，若仍不见起色，或者火候不够，则再以国办名义发文，推进一把。

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