【楼市】楼市格局发生巨大变化房价较平稳 可理性购房

    楼市格局发生巨大变化房价较平稳 可理性购房

楼市从黄金退居白银时代：大涨已不可能

楼市刺激政策的出台，使得楼市买气大增，从而让少数楼盘、二手房卖家看到了提价希望。不过在当前楼市格局下，房价已经不再具备大幅上涨条件，所以购房者不必担忧，仍可按照既定节奏来购房。

楼市出现涨价冲动

不管是新开项目，还是二手房，都不约而同地出现了涨价冲动。

据了解，上海有个别在售项目进行了试探性提价。位于闸北区西藏北路上的农房熙藏苑项目，在4月初对售价做了微调。根据德佑链家市场研究部的数据显示，2015年以来，该项目的成交均价为60518元/平方米，而此次价格调整之后，均价接近64000元/平方米，涨幅接近6%。此外，位于宝山淞南高境板块的改善型项目泰禾红御，在春节过后也出现了一波小幅提价，涨幅在2%左右，项目负责人介绍，考虑到近期项目卖得非常火爆，不排除继续涨价的可能性。

此外，记者还接到不少推销电话，均表示近期项目有可能要提价，可考虑在提价之前下定以节约成本。一位自称是绿地集团某项目售楼员的小吴通过“陌拜”方式打通记者电话，表示目前有改善型产品在售，开发商正在酝酿涨价，如果要买房，请赶在涨价之前出手。

除此之外，二手房市场也出现了提价现象。据德佑链家多家门店向记者反映，由于新政对市场带来的利好，部分房东已经开始跳价或酝酿跳价。据德佑链家业务员刘先生介绍，一般情况下房东会把免去的营业税部分作为跳价空间，普遍做法是买卖双方协商，以免去营业税部分的50%作为提价，双方寻求平衡，目前这样的跳价在二手房市场接受程度比较高。此外，记者还了解到，有卖家考虑将免去的营业税并入“到手价”中，尽管这种跳价方式让买家无利可图，但由于担心未来房价会上涨，所以还是有买家表示可以接受。

其实提价现象并非上海独有，记者注意到，近期陆续有一些城市传出有楼盘提价的新闻，如合肥、南京等地，就有楼盘号称要涨价，甚至一些三四线城市也已经出现开发商提价的消息，如无锡、宁波等地。

政策刺激成为主因

楼市刺激政策的出台，使得房企和二手房卖家有了涨价的底气。

据了解，自今年年初以来，政府出台一系列刺激政策，对楼市构成了实质性的利好。刺激政策包括央行降准、降息、上海普通住宅标准调整，以及3月底出台的公积金政策调整、二套房贷首付比例降低、房产营业税免征“五改二”等等，这都将极大刺激市场购买力的释放。

记者也注意到，刺激政策出台之后，已经让原本处于观望状态的潜在需求内心产生了微妙的变化。据德佑链家地产虹口区瑞虹d组分行经理廖银平介绍，新政的出台，使得部分买家加快了购房节奏，如一位范姓购房者，原本在4月初付定金，但在新政出台后的第二天，便主动送来定金，他担心“再不买房价就要涨了”。此外，购房者的购房意愿也有了一定幅度的提高，据德佑链家张江a组分行经理杨金全告诉记者：“新政后，门店的带看量是以往的两倍，成交周期大大缩短，一改以往犹豫不决的态度，买房者选中房源后立马付定，他们比较担心房子被抢走或是涨价。”

市场买气的提升，让开发商和二手房卖家看到了提价的希望。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，新政刚刚出台，市场反应还需要一段时间。在短期内，开发商必然会有提价动作，预计未来提价的开发商会超过50%以上，成为一种普遍现象，提价的范围预计多在5%～10%之间。

而对于部分库存压力原本不大的一线或者重点城市来说，旺盛的市场需求得到进一步释放，也会带来房价上涨的压力。同策咨询研究部总监张宏伟举例说，在政策刺激之下，上海楼市集中推盘放量的“窗口期”有可能会前置到4月中旬，届时，上海楼市会在4、5月份出现今年第一轮市场成交“窗口期”，市场去化周期会进一步缩短至12月左右，二季度楼市将没有去库存压力，上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。到了下半年，随着市场成交量继续回升，市场去化周期有可能会回落到10个月以下，这也就意味着下半年楼市会出现量价齐升的趋势。

房价大涨已不可能

楼市已经从过去的“黄金时代”进入到当前的“白银时代”，房价不再有可能会重现往日大幅飙涨的情形，因此购房者不必为市场的反弹现象而迷惑，甚至做出类似恐慌性抢购等非理性反应。

从大的市场环境来看，当前楼市格局已经发生了巨大变化。万科集团总裁郁亮在3月底的业绩发布会上表示，中央出台的楼市政策的确对提振市场会起到重要作用，但政策本身并不会改变整个行业从“黄金时代”向“白银时代”转变的趋势。“白银时代”的楼市，楼市供需结构逆转，由之前的供不应求变成局部供大于求，房价失去了快速上涨的基础。

而根据当前市场具体情况来看，除了少数城市，大多数区域的房价都不可能会因为刺激政策的出台而上涨。仲量联行华东区研究部总监周志锋指出，新政出台后，一线城市涨价的概率较大，三、四线城市供应过剩、库存量高企、需求减弱的局面短期内难改变，暂不具备涨价的条件。

与此同时本刊不动产研究中心注意到，近期楼盘提价现象还不是很常见。记者联系其他一些其他正在热销的项目，暂时还未出现提价的情况或正在酝酿提价方案，而不少项目的业务员也表示，由于新政刚刚出台，前景还不是很明朗，所以暂未考虑提价。

基于上述分析，我们认为房价的反弹，只是低迷市场的一个正常反应，一旦政策效应被市场消化，市场会建立新的平衡。我们预计，届时市场交易活跃程度会有所提升，少数地区如人口导入型城市，房价会因为需求大增而微幅上涨，上涨幅度在7%左右，与国家经济增速相仿。而一些供需失衡的城市如宁波、温州、大连等，房价难以上涨。

对于购房者来说，不必为因为个别楼盘提价而打乱了自己的购房计划。在现阶段，市场供应比较充足，即使碰到有提价的楼盘，购房者完全可以选购类似的楼盘来代替，而不必恐慌抢购，从而加重购房负担。此外，还有一些所谓的提价说法，极有可能是开发商的营销策略，刺激购房者尽快出手。面对这种情况，购房者应该坚持自己的判断。

　　当然，对于开发商来说，专家建议是加快去存货节奏，而不是涨价以追求更高的利润。张宏伟表示，目前大多数房企产品线比较单一，所以从短期内来讲，这些公司只能通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，来缓解企业资产负债率高企的现象。

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