【楼市】北京楼市假性回暖 价格战一触即发

    北京楼市假性回暖 价格战一触即发

前言：当时间跨入九月份的门槛，“金九银十”就成了一个房地产市场始终绕不开的话题，尤其在今年遭遇严厉调控的市况下，“金九银十”正成为开发商冲击今年销售目标的最大筹码。今年的“金九银十”，房地产市场将呈现怎样的形势？传统销售旺季是否能够助力开发商走出调控阴霾？

随着“金九银十”的到来，沉寂数月的北京楼市开始蠢蠢欲动了。在一波成交小阳春的促进下，楼市能否借助“金九银十”的到来摆脱调控阴霾？

伟业我爱我家(微博)市场研究院分析人士认为，虽然今年9、10月份的市场交易热度不太可能达到去年的同期水平，在新政后成交锐减的背景下，随着传统购房季的到来，今年的“金九银十”还是非常值得期待的。

但也有业内人士认为，当前楼市的回暖只是假性回暖，“金九银十”的楼市价格将继续下跌，北京楼市价格战一触即发。

市场假性回暖？

近日，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰(微博 博客)的一篇题为“金九银十前，托关系买房现象骤升”的博文引起了业界的广泛关注。

“当我把电话打给联盟内开发商朋友，得到的回答验证了买房者的焦虑。”陈云峰说，“调控以来的观望，有可能在“金九银”十打破僵局。品牌开发商集体推盘，并不惜以价格让步吸引购房人，显示出开发商对‘金九’效应寄予重望。”

三季度以来，北京新房市场成交量已经明显出现止跌回暖势头，二手房市场的成交量也在持续回升，8月第三周二手房成交量创下了三季度以来单周成交量的新高。价格方面，新房价格从7月中下旬开始明显松动，打折促销、低价入市楼盘明显增多。据我爱我家统计分析，二手房成交价与新政前相比已下调了12%，议价空间也逐渐增大到3%~5%，热点区域的二手房议价空间也可以达到3%~4%。随着9月份多个新盘将集中入市，伟业我爱我家市场研究院分析人士表示，在今年楼市宏观调控异常严厉的大背景下，“金九银十”仍可期待。

对此，业内人士认为，本轮楼市宏观调控到9月份将满5个月，在历时5个月的宏观调控下，市场已经积累了一大批刚性的自住型购房需求。进入8月中旬，随着新房价格的进一步松动，以及二手房议价空间的加大，刚性购房需求已经开始逐步释放，随着9、10月份传统购房季的到来，积压已久的自住型购房需求还将进一步释放。

在此前的8月份，北京楼市迎来了一波小阳春，新房和二手房的成交量均大幅反弹。这也为开发商期待“金九”注入了一剂强心针。

“虽然最近市场的确出现了数据上的反弹，但更多属于成交量，这些数据的调整更多是因为部分刚性需求没有期待到价格的明显下调，而仓促入市。在市场没有达到新政前成交量的2/3时很难说市场形成真正的回暖。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

他认为，事实上，市场并未回暖，最近两个月的成交数据地量调整，被部分人解读为市场回暖甚至反弹，而实际项目数据可以看出，开发商销售业绩惨淡，楼市从量跌到价跌的趋势已经明显，最近市场的回暖更多可以看成是假性回暖。

而造成这一现象的原因主要为宏观调控以来，购房者并未看到明显的价格下调，开始质疑调控效果。4个多月的时间内积压了比较多的需求，这部分需求在个别项目调低售价时就明显开始放量。另外还存在部分市场炒作原因，个别开发商借助恢复上涨等手法引导购房者抄底。

张大伟认为，在成交量方面，“金九银十”可能会继续增长，但幅度不会太大，且主要是由供应量增大造成的。“事实上，市场还远未走出调整期”。

价格战一触即发

据统计，北京9月份约会有40余个项目入市，另据亚豪(微博)机构(博客)数据显示，9月计划开盘的28个项目中，21个项目有报价，均价为22026元/平方米。而12个纯新盘的平均报价仅为19278元/平方米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在1.5万~2万元/平方米之间。

与此同时，北京楼市存量房也达到了2010年来的最高值，8月份北京存量房为98556套，环比7月上涨了5.1%，开发商的销售压力明显加大。

统计数据显示，截至8月31日，82个项目中，有21个项目销售率不足5%。而有31个项目销售率不足20%。销售率超过5成的项目仅为27个，可以说销售比较好的项目仅为17个，占项目总数仅为20.7%。

北京中原统计数据分析显示，在82个项目中均价低于2万元/平方米的合计为38个，这部分项目的签约率达到了51%，而2万~3万元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约量仅为3053套，签约率为29.4%。而3万元以上项目为11个，签约率仅为15.5%。11个项目积压总值达到了172.6亿元，单个项目积压达到了15.7亿元。而2万元/平方米以下项目的总库存仅为123.7亿元，单一项目库存为3.26亿元。

对此，业内人士分析，在目前的市场环境下，“低价热销、高价滞销”已经成为普遍情况，这将使得希望抢占“金九银十”传统销售旺季的纯新盘选择低开，以价格换销量，届时北京房价可能出现再一轮普降，楼市价格战或将一触即发。

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