【楼市】十年首批房奴解套 负翁变富翁折射楼市变迁

    十年首批房奴解套 负翁变富翁折射楼市变迁

据新华社电2012年，对不少中国的商品房购房者来说是一个特殊的时间节点。本世纪初到2003年前后，中国的商品房市场迎来了第一波住房按揭贷款热潮，大批工薪阶层通过贷款实现安居梦。时至今日，第一批贷款购房者将为房贷画上句号。从最初几万、十几万，到今天几十万、上百万甚至数百万元房贷，十几年来“房奴”的变化折射出中国商品房市场的变迁与进化。

房价十年

让“负翁”变“富翁”

2003年，北京西北四环的世纪城被评为当年京城的十大热销楼盘，每平方米5000多元的房价对于当时的北京市民而言依旧奢侈。就在那一年，25岁的孟为贷款30万元在世纪城买下了自己的第一套房子。

“当时每个月的收入也就四五千元，我几乎每天都在算，要用多少年才能还清所有的贷款。”孟为说。

孟为的担心在那一代贷款买房者当中十分普遍。不过，随着时间的推移和房地产业的大繁荣，第一代购房人很快就从第一批“负翁”变成了“先富起来”的人。

2012年，世纪城一期二手房的均价已经达到每平方米47000元，比十年前翻了10倍。从负债累累到坐拥百万，第一代贷款购房者早就不再为月供的问题担惊受怕。

房价十年变迁，让第一批贷款买房者变成了真正的幸运儿。

中原地产市场研究部抽样统计数据显示：在北京等城市，目前上市的二手房，房本年龄5年以上的普通住宅，超过八成已经全款付清。而房本在2005年之前，也就是购买超过8年的，基本上已经没有贷款。

链家地产市场研究部研究院张絮告诉记者，10年前买房的有很多早就利用巨大的房价差换房，变相提前结束了“房奴”生活。可以说，2003年左右是我国最近10年买房的最佳时期。房价低，政策好，走势佳。“他们是最不像房奴的一批贷款购房者。”

房贷十年

从“不敢贷”到“怕没贷”

住房按揭贷款的历史其实远比10年长得多早在20年前，中国建设银行上海分行就贷出了全国第一笔个人房屋贷款。

不过，虽然房贷业务已有20年，但房贷真正的发展期却是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓。

“开始我们是不敢贷款的。”今年已经56岁的陈卫国告诉记者，10年前他每月的工资只有3000多元，积蓄不过几万元，想买个大点的房子除了贷款别无他法。对于不少第一批贷款购房者而言，向银行借钱与其说是实现安居梦的捷径，不如说是万般无奈下的选择。

然而，随着房价不断上涨，商品住房所具备的再也不仅仅是简单的居住价值，更多的则是保值增值功能。对房屋升值的追逐和对房价高涨的恐惧，让越来越多的人义无反顾地投入到贷款买房的大军中。

据链家地产市场研究部统计，2003年在北京购置一套90平方米的住房平均只需约40.5万元，贷款20万到30万元，月供仅需1400元左右。而今天，贷款买房者月供过万元已经十分普遍。月供比十年前涨了10倍，人们对住房贷款的渴望却更加强烈。随着去年以来房地产调控持续发力，差别化信贷政策逐渐深入，个人住房按揭贷款不断收紧。人们担心的不再是是否还得起月供，而是能否从银行贷到足够的资金。

统计数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿元。2001年年底，全国房地产个人贷款达6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。

未来十年

今天的“房奴”何时解套

十年前的所谓“房奴”其实早已不存在解套的问题，2012年这个时间节点，对于第一批贷款购房人而言更多的是一种象征。而对于近三年来的购房者而言，房贷依旧是结结实实压在头顶的一座大山。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来：“我国房价上涨幅度最大的是在2009年到2010年之间，这几年来的购房者承受了高房价的压力，是真正意义上的房奴。”

“房地产调控应该有更大的视野，要尽快提高居民收入的上涨速度，使其与房价的上涨幅度相匹配。对贷款买房的普通购房者要定向减税，扩大保障房的保障面，减低刚性需求购房者的购房压力。”张大伟说。

不少专家认为，与十年前的购房者相比，现在那些穷尽了几代人积蓄、背负着几百万元债务的购房者无疑更需要关注。那些被高房价挡在大都市外的年轻人更需要关心。而这些，恰恰是目前正在进行的房地产调控所要着力解决的问题，也是未来十年甚至更久的时间内，中国房地产市场能否健康稳定发展的关键。

十年房地产调控回眸

2003年“121号文”拉开了房地产市场长达十年的调控，也是那份文件，敲定了房地产市场调控入手的大方向住房供应、土地供应、信贷制度等方面。此后，我国房地产政策进入密集出台期。

2004年国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。

2005年这一年的3月国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”以降温楼市。

2006年“国六条”再次强调给楼市降温，二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。

2008年突袭而来的金融风暴造成了房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。同年底，一系列“救市”政策应时而出，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房最低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折，二手房交易，营业税缴纳年限再次回归2年。

2009年房地产市场在刺激政策以及4万亿投资的带动下迅速回暖，房地产市场空前繁荣。持续高攀的房价再次招来了调控。

2010年这一年年初，国务院办公厅下发文件稳定楼市，但市场依旧“执拗”地走在上升轨道中。3月份，北京一天之内诞生了三个“地王”，令市场氛围骤然紧张。同年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷。同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。

2011年这一年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的最低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。

2012年自今年6月份以来，多部委陆续表态，坚持房地产调控不放松。9月底，住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。此时，适逢第四季度临近，调控细则即将进入新一轮倒计时的时段。

房奴成功上岸

不到两成言幸福

有人说，首批房奴很幸福，房价大涨，资产已增值数倍。有人说，首批房奴的幸运难以复制，房奴的黄金时代早已经结束。然而，有意思的是，近日某网络推出的联合调查显示，参与调查的网友人数接近万人，这批人中敢言“幸福”者不到两成。

一声“房奴”，道出几多辛酸。十年间，房价一路高企给早期购房者带来财富倍增的幸福感，却给后继者带来强烈痛感。

十年前选择按揭贷款购房的中国首批“房奴”，绝大多数已经结束偿还周期，进入无债一身轻的状态。与此同时，伴随着中国房地产业的快速发展，他们拥有的不动产也已增值数倍。不管是继续“蜗居”在早期购买的房屋内，还是置换更大的房屋继续背负还贷压力，这一批“房奴”都让后继者艳羡不已，被视为“最幸福的一代房奴”，恐怕类似的财富倍增机会今后再也无法复制。

你幸福吗？相信即便已经摘帽的“房奴”在回答这个问题时仍会纠结。回首当年，房价低，收入更低，同样是“压力山大”。他们本可以活得很潇洒，却只好节衣缩食，精打细算，个中滋味只有他们自己知道。如今解套“上岸”，这动辄上百万元的资产如没抛售，仍然只是纸面财富卖了它，住哪儿？

可是，他们仍是年轻人羡慕嫉妒的对象，因为相比之下如今房价已涨了数倍，首付提到三成，利率再无七折优惠，部分城市外地单身人士限购，购房门槛高不可及，大量“求房若渴”的年轻人只能望而兴叹。

有人说，高房价透支了年轻人的青春，透支了年轻人的爱情，也透支了年轻人的想象力。如果把房价作为城市的准入门槛，使那些有智力资源而暂无经济资源的年青一代不得其门而入，就会严重损害这个城市的活力与创造力。

“住有所居”是每个人的心愿，也是中国住房制度的顶层设计。“十二五”期间我国城镇保障性住房建设目标是3600万套，解决困难群众基本住房问题，但大部分群众的住房需求仍要靠市场来解决。

我国房地产调控政策始终强调差别化的信贷政策，减免普通商品住宅的交易税费，支持鼓励自住性需求，特别是支持首套房的购买需求。近期多地调整公积金政策，不仅是支持部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护。

　　应加大公租房的市场供应，让年轻人通过租借体面地“住有所居”。只有在继续增加收入、稳定房价、降低首付和购买成本、提高公积金贷款额度和使用效率上想办法，才能逐步降低购房门槛，年轻人才有机会梯度实现“居者有其屋”，安居乐业。来源城市快报)