【楼市】北京：供需失衡推高楼市成交

    北京：供需失衡推高楼市成交

“此轮调控进入第二个年头，北京住宅市场一扫前一年的阴霾，成交势头出现大幅攀升。”亚豪机构副总经理高姗说。正如业界观察的那样，2012年，在经历了年初的冷清开局之后，北京楼市成交从5月份开始上扬，8月份出现成交小高峰，11~12月份成交又出现翘尾行情。

业内人士分析认为，北京楼市供应量的稀缺、大量项目价格的调整以及被压抑已久的自住型需求的释放等因素，共同推高了北京楼市的成交。

一二手房成交均升

根据北京市住建委网站公布的统计数据，2012年北京全年新建商品房签约总数达到123033套，比2011年大幅上涨35.8%。另据亚豪机构统计数据显示，2012年(截至12月24日)北京商品住宅共实现成交120100套，成交面积1308.07万平方米，相比上一年同期分别增长35.3%、39.6%，并且达到三年来的新高。

二手房方面，2012年12月份北京全市二手住宅网签量为17920套，环比11月上涨24%。年底楼市交易量的翘尾，不仅使得12月月度成交量创下了2012年年内的新高，而且也创下了自2011年2月份调控以来，近23个月的成交量新高。

价格方面，中原地产市场研究部统计数据显示，2012年12月北京新建住宅(剔除保障房不含别墅)签约均价为20627元/平方米。相比11月的均价21148元/平方米环比下调2.5%。

中原地产市场研究部总监张大伟解释称，成交均价下行的主要原因是结构中郊区占比创新高，在12月成交结构中，五环以外占比高达83.7%。

高姗分析认为，北京住宅市场成交势头大幅攀升的最主要原因在于今年以来大量项目的价格调整。从年度成交排行榜中也可以看出，排名前十的项目当中，有7个项目曾出现过较大幅度的价格调整或是以低价入市，例如鲁能7号院项目5月份曾以10900元/平方米价格入市，相比上期价格下调30%左右。

价格的深度调整直接吸引了调控之后积聚起的有资格购买人群，使得楼市成交量自5月份开始不断上扬，并在8月份达到14528套的高位水平。而现房成交的大幅上升则是由于去年调控之后部分项目惜售，推迟到今年开盘之后项目已进展至现房阶段。

成交上扬甚至部分区域出现热销现象还有一个重要原因则是供应量的稀缺。根据亚豪机构统计数据显示，2012年(截至12月24日)北京商品住宅市场共新增供应66013套，预售许可面积724.8万平方米，供需缺口高达53913套。

供应量“不给力”一方面使得北京楼市成交未能保持在高位，自8月份之后月度成交情况又开始出现逐渐下滑情况。另一方面也使得2012年下半年开始市场价格又开始进入上扬阶段，也使得全年均价并未出现较大幅度的跌幅。

自住需求为主力

从成交结构特征来看，2012年北京房地产市场成交的主力为首次置业的刚性需求与改善型的自住需求客群。

根据亚豪机构统计数据显示，2012年北京住宅市场中成交量最大的为两居室产品，共实现成交42744套，占据全部成交的比重为37.4%。同时，三居室产品所占比重也有所上升，由2011年同期的26.8%上升至30%。而一居室所占比重却出现较大幅度下调，出现6个百分点的下滑。

高姗表示，2012年以来，受限购政策影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求多为首次置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择总价较低的中效型。从成交均价特征也可以看出，2012年占比最大的成交单价区间位于10000元~20000元/平方米。

这一价格区间的则多是近郊以及远郊区域的轨道楼盘，这部分项目的交通优势也更能够获得工薪阶层的自住客群的青睐。

　　另外2012年的成交结构特征还出现一个新的变化，即三居室占比上升的同时，90~100平方米面积区间的占比也出现上升，这表现出三居室成交中90平方米小三居出力颇多，例如成交较好的保利春天里、龙湖时代天街、首开熙悦山等项目均主打90~100平方米的小三居产品，而这类产品也同时吸引着首次置业与改善型的自住客群。来源中房报)