【楼市】中投顾问：2015年楼市将温和上涨

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    中投顾问：2015年楼市将温和上涨

近期，接近年底各方面的经济数据即将出炉，相应的政策也在酝酿之中，而有关楼市的政策已经或多或少的放出风声。日前，有消息称，备受关注的不动产登记暂行条例有望在近日出台。在这部酝酿了7年的行政法规中，统一登记是其最大的亮点。而在统一登记的前提下，这部法规也被赋予了更多的意义。例如通过打破楼市信息孤岛，实现房产信息的共享，来实现反腐的需求，或者为将来不动产登记提供基础支撑。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，希望总是美好，然而现实总是残酷。不动产登记制度虽然有实现上述需求的可能，但是现实条件恐怕并不允许其这样做，而且不动产登记制度的制定和实施也并不是为了上述目的。按照我国物权法的规定，即使实施不动产登记条例，也只有权利人和利害关系人才可以查询，而不允许随便查询。不动产登记主要是为了解决以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。统一登记后，可以更好地理清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

　　至于不动产登记制度对房价的影响，恐怕也是有限。不动产登记尚未完全实施，到明年才有望开始逐步落实，进行不动产登记将会耗费较长的时间，加上相关人员和利益关联方的阻挠，不动产登记尤其是房产登记恐怕还将面临诸多变数。如果指望不动产登记来拉低房价，还不如寄希望于之前全国房产信息联网制度的建立，各地区均有当地的住建部，对楼市信息较为了解，进行全国房产信息联网的建立，不存在技术方面的困难，更多的是落实方面的困难。另一方面，影响房价的因素更多的是市场供求以及宏观经济和通胀水平等，单一的不动产登记难以对房价有实质性的影响。

　　除了近期热议的不动产登记制度外，国家接连不断的还实施了其他楼市政策。尤其是9月末以来出台的一系列利好政策，对激活房地产市场起到重要作用。9月30日，两部委出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申最低利率优惠。10月中旬，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月29日央行降息。

　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，从七月份的“限购限贷”逐渐松绑，到八九月份的公积金贷款购房门槛的降低以及其他楼市调控政策，可以看出政府救市的力度越来越大，由之前的扭转不符合市场经济规律的政策，到增加货币市场流动性，为楼市补充资金，缓解楼市压力，政策对楼市的影响越来越明显。

　　楼市利好政策的出台为土地市场回暖以及2015年房地产市场的回暖奠定了基础。近期，土地市场表现活跃。中投顾问发布的《2014年第四季度政策动向深度解读分析报告》指出，仅11月份，一线城市土地成交建筑面积为686万平方米，环比大幅上升112%。成交均价为10269元/平方米，环比上升20%，同比上升32%。当月一线城市土地成交建筑面积在上海、广州的拉动下，环比大幅上升，同比降幅收窄26个百分点。而截至目前，北京市土地出让金收入1911亿元，住宅类楼面价14557元/平方米，两大指标均创新高。经历了前几个月的调整，土地市场由之前的地方政府加大力度推出，但是应者寥寥。转变为当前的地价上涨，开发商竞相举牌，这为2015年房价的上涨以及楼市的回暖指明了预期。

　　不过，结合当前宏观经济承压以及楼市库存尚在高位的现实情况，2015年楼市将难以出现如同2013年般的疯涨，更多的或是温和上涨的趋势。数据显示，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的，不到10%，最高点的时候是16%，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。这说明之前开发商放缓了开发速度，主要通过平价跑量来降低库存，而未来这一趋势还将持续一段时间。