【楼市】楼市真的回暖了？业内人士：市场还未达到普遍回暖的条件

    楼市真的回暖了？业内人士：市场还未达到普遍回暖的条件

这两周来，所有的房产中介都在传：南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾华润润府8000万豪宅秒清、广州金融城土拍又出地王：楼面价8.3万/㎡，总价达37.07亿、18城调控政策松绑……（图片来源于网络，侵删）楼市，这么快就回暖了？

在经历了长达6个月的惯性下跌，市场开始造势，营造“金三银四”的氛围，个别板块个别项目的火爆在趋冷的楼市被放大，而裹挟在其中的你，是不是看到了事物的一面，没有看到事物的另一面。

而以上这些事的真相是：1.南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘——南京这一房产网站每年都会举办3000人看房团，2016年、2017年比今年还多人都没有上头条，而在楼市下行的2019年的通稿却神奇地刷屏了。

2.燕郊天洋城一夜涨7000元/㎡——天洋城做为燕郊镇中心地段非常好、配套非常优、生活非常便利的项目，是曾经站上燕郊3.5万/㎡房价巅峰的大体量项目，而更低的时候跌到1.8万/㎡。

相比跌去的，即使涨7000元/㎡，涨的还补不齐天跌的部分呢，而且只是单套涨，不是小区价值的整体回归。

3.深圳湾华润润府8000万豪宅秒光——深圳湾华润瑞府位于深圳非常高端的滨海豪宅区，旁边靠着南山的地标春笋，本次开盘推货143套，才卖了69套，秒光的是400平d户型，总价8000万，还有一堆上亿的卖不出去。

深圳豪宅并非都好卖，恒裕滨城二期也是深圳湾一线海景的标杆产品，首开20万/㎡，价高不好卖，近期刚刚下调价格，依然去化困难。

4.广州金融城土拍火热：370676万元+55%自持，折合楼面价37465元/㎡——所有的广州人都知道珠江新城、琶洲、金融城是广州向东发展的黄金三角，金融城的控规主要以商业、商务用地为主，本地块则是为数不多的临江宅地，南临广阔珠江，坐享一线江景，可做成一线瞰江高端住宅项目。

5.18城政策松绑——从一线城市到三四线小城，这场松绑潮，覆盖面极其广。

房价真正要回暖离不开的三大非常关键要素是：货币宽松（钱）、限购宽松（房票）、限贷宽松（贷票）。

结合2008年和2014上两轮房地产刺激调控来看，真正能够触动调控的只有以下3点的共同爆发：1.受国内外经济环境影响，经济衰落下行预期强烈，需要托底地价房价，稳定市场预期和经济增长。

2.大量城市尤其是重点城市供过于求，楼市面临着高库存的风险。

3.楼市遇冷明显，掀起降价潮，成交量下滑，量价齐跌，市场救市呼声强烈。

而2019年是个地产小年，楼市的综合基调是稳，分类调控，一城一策，一定是大势所趋。

所以目前影响各城市楼市大势非常关键的是：库存周期和量价调整预期，所以2019年，那些库存压力大、量价调整超预期的城市，才更有放松调控、主动救市的诉求。

看看二手房的成交周期有没有连续两个月缩短，目前全国满足以上条件的有：北京、上海、深圳、燕郊、北三县、厦门。

在楼市分化之际，有人在撩骚，有人在寻找，各种炒作，无非就是切中了“房价要涨”这个国民更大的焦虑。