【楼市】冯仑：楼市拐点已到 靠规模取胜越来越难

    冯仑：楼市拐点已到 靠规模取胜越来越难

今年上半年，北京楼市供应量大增，但新房销量却呈现逐月走弱的特点。与此同时，去年火爆的二手房市场也出现买卖双方的“逆转”，由于成交套数同比下降一半，北京二手房的议价空间也在上升。

今年上半年，北京楼市供应量大增。亚豪机构数据统计数据显示，北京楼市今年上半年供应量同比大增60%，创自2009年以来近5年新高。据其统计，2014年上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%。新增供应面积597.64万平方米，与去年同期相比大涨66%。

供应大增的同时，北京上半年新房成交量与去年相比倍显低迷。

据其统计，今年上半年，除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势，1月份延续去年12月翘尾行情，成交量和成交面积均维持在高位，年后随着多个二三线楼市楼盘大量滞销，频繁爆出大幅降价，房价下降预期加深，尽管一线城市房地产依然企稳，但购房者开始看淡预期，受此影响，3月份北京楼市成交量虽然较2月有所回暖，但同比却大幅下降60%，此后几个月，在北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应等因素作用下，市场观望情绪进一步加重，使得北京楼市成交量一路下行。至6月份，北京商品住宅共成交5119套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

关于上半年北京楼市成交量低迷的原因，亚豪机构副总经理高姗分析表示，利率上浮、降价潮等因素影响下，购房者对房价平稳甚至下行的预期增强，购房决策更为谨慎和理智。但她指出，北京作为一线城市，资源的过度集中沉淀了大量的刚性需求，一旦开发商在价格上做出让步，达到了购房者的心理预期价格，观望中的刚性需求会很快变成现实的需求释放出来。

高姗预计，下半年随着大量自住型商品房的集中入市，将会对楼市成交量呈现明显拉升作用。

“住宅的青春期结束了，从大周期来看拐点到了，靠规模取胜越来越难。”万通集团董事长冯仑日前表示，接下来，住宅类地产公司或将面临转型或退市压力，但他认为，住宅“青春期”结束意味着“不会长个子”了，但并不意味着到了“驼背弯腰”的阶段。

7月1日，克而瑞房价北京测评中心发布的数据也显示，今年上半年，北京新房成交金额与成交套数与去年同期相比，下跌超过40%。

“房企因为上半年卖得不好，下半年出于扭转财报业绩的考虑，会加大推盘量，可能会将价格有所下调。”克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬对记者表示，下半年为扭转财报业绩，房企可能采取以价换量的措施，但他强调，目前尽管北京新房成交量已跌入低谷，实际成交均价依然维持在近2.7万元/平方米的历史高位水平，因此他预计，下半年北京新房若出现实质性降价，下调幅度也不会超过2000元/平方米。

7月1日晚上20点30分过后，一场暴雨即将来临。《第一财经日报》记者在朝阳区金台路一家中介门店看到，尽管还未到21点下班时间，店内的房产经纪人便纷纷开始准备离开。其中一位经纪人告诉记者，附近某临近地铁上世纪90年代建成的小区的一居室房源，去年年底的价格在4.3万元/平方米左右，现在价格在4万元/平方米左右，而且“价格还可以谈”。

在二手房火爆的2013年，同样在这条街上，房屋中介门店经常晚上23点过后还灯火通明，甚至深夜还有买卖双方在此激烈洽谈价格。只是彼时，价格一般由业主方主导，前一晚谈好价格而次日业主要求加价的现象也十分普遍。

链家地产[微博]市场研究部对北京二手房市场作的统计显示，今年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，较去年下半年下降34.6%，与去年同期相比下降幅度为53.6%。

链家地产市场研究部张旭分析称，受近期北京市房价松动，自住型商品房陆续入市等因素影响，购房者观望情绪加深，入市积极性进一步降低。

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